西安市地鐵沿線土地開發(fā)利用探討摘 要:根據西安市地鐵一,二號線線路規(guī)劃,分析了西安市地鐵沿線的土地利用現狀及存在的問題,提出了地鐵沿線土地規(guī)劃的建議,從而促進現代交通設施與城市經濟協調發(fā)展。關鍵詞:土地規(guī)劃,土地利用效率,地鐵沿線土地引言 城市土地利用的實質是對土地區(qū)位的利用。區(qū)位是自然地理位置、經濟地理位置、交通地理位置在空間地域上有機結合的具體表現。而交通地理位置又是自然位置與經濟地理位置最重要的綜合反映和集中體現,交通條件是城市與其他周圍地區(qū)和城市內部各功能區(qū)相互之間聯系的橋梁和紐帶,是城市賴以形成和發(fā)展的先決條件,所以城市交通條件的重大改變將對城市土地區(qū)位產生重大影響,進而影響城市土地利用[1]。作為地鐵重要組成部分的地產和地鐵都在改變人們的生活,地鐵作為一種手段,一種生活方式,而地產作為一種承載生命與思維的載體,都在日益深刻地影響著進入后工業(yè)時代城市文明的生成,當房地產遭遇到地鐵,遭遇成熟快捷便利的交通體系,地產秩序便面臨重建,地產格局便面臨突破。1西安市地鐵沿線土地現狀及區(qū)位分析 區(qū)位是自然地理區(qū)位、經濟地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地域上有機結合的具體表現。城市的形成和發(fā)展是商業(yè)、工業(yè)及居住等各類非農業(yè)用地聚集的結果,城市土地利用實質即是對土地區(qū)位的利用,所以區(qū)位是城市土地最為重要的特征之一。 城南區(qū)用地結構中突出的特點是教育科研用地比重較大,為12.12%,該區(qū)是西安市高等教育科研的聚集區(qū),為全市居住、文教中心。城南區(qū)土地使用是以居住、辦公為主,輔以商貿、金融等配套設施,省測繪局所在小區(qū)、長安大學所在小區(qū)、以小寨什字為中心的小區(qū)分別為典型的行政辦公、教育科研、商貿密集區(qū)。 城北區(qū)聚集大量的文物古跡,包括漢長安城遺址(占地約36ｋｍ2)、唐大明宮遺址等大面積遺址保護區(qū);其他用地以居住、工業(yè)為主,兩者所占比重分別為14.12%,14.13%,配以少量的教育科研、公共服務設施。該區(qū)域村鎮(zhèn)比重較大,開發(fā)潛力較大,也是西安主要的對外交通之地,其中以鐵路為主,西安火車站即位于城北區(qū),即將開工建設的火車北客站也在該區(qū)域。 城東區(qū)以工業(yè)用地為主,占該區(qū)總面積的17.16%,西安市總體規(guī)劃中的三個主要工業(yè)區(qū)———以黃河廠、西光廠、陜西汽車制造廠為主的大型工業(yè)區(qū),以西安電機廠為主的一個小工業(yè)區(qū),以氵產河經濟開發(fā)區(qū)和陜西重型機械廠為主的大型工業(yè)區(qū),均集中于該區(qū)域。 城西區(qū)以工業(yè)用地為主,占該區(qū)總面積的20.47%,該區(qū)域制藥廠集中,化工、機械工業(yè)較發(fā)達,教育科研用地占3.7%,現狀村鎮(zhèn)用地比例較高,可開發(fā)潛力較大。 形成“十字型”的1,2號線貫穿城內和城外東南西北區(qū),地鐵沿線的土地利用類型受區(qū)段的影響,和各區(qū)的土地利用類型完全相似。2 地鐵沿線土地利用存在的問題2.1 用地結構不合理 1)商業(yè)、金融貿易等第三產業(yè)所占比重過小,沒有發(fā)揮出地鐵沿線的土地經濟效益。2)工業(yè)企業(yè)、住宅占地比重過大。尤其是城東地鐵沿線工業(yè)用地過多,明城區(qū)住宅用地比重過大。3)道路比重過小。4)綠地覆蓋率低。2.2 土地利用效率太低 從前面土地利用情況分析,地鐵沿線土地基本上是屬于粗放利用方式,容積率過低,建筑密度不大。特別是地鐵的兩端基本處于未開發(fā)狀態(tài),如:火車北客站至陳家堡,三爻村至韋區(qū),三橋鎮(zhèn)至后圍寨,萬壽路至紡織城。2.3旅游資源開發(fā)尚有巨大潛力 西安是十三朝(代)古都,具有豐富的歷史文化古跡,且近年來旅游業(yè)發(fā)展迅速,2004年接待海外游客65萬人次,國內游客2084萬人次,旅游總收入154.4億元,較上年增長45.1%。這說明西安的旅游資源開發(fā)有巨大的潛力,可以通過挖掘歷史文化資源,豐富人文景觀和自然景觀,提高城市品味,精心進行城市設計,大大提高地鐵沿線內旅游資源價值。旅游業(yè)的發(fā)展又將帶動沿線第三產業(yè)的極大發(fā)展。3地鐵沿線土地規(guī)劃建議 新世紀的城市發(fā)展、軌道交通發(fā)展與土地利用,其核心是在總結50年的基本經驗與教訓的基礎上,依據本市的地理環(huán)境、資源狀況、城市特點,來規(guī)劃發(fā)展自己,在發(fā)展過程中,既要考慮區(qū)域經濟間的協調,又要突出自己的特點。依據經濟發(fā)展規(guī)律,以市場為導向,實施品牌戰(zhàn)略,掌握信息,運用市場,掌握市場,發(fā)展市場,是取得成功的必然選擇[2]。 1)對軌道交通1,2號線沿線土地進行控制并聯合開發(fā)。合理組織用地空間布局與密度分配,形成站點周圍500ｍ半徑范圍內以高密度開發(fā)的居住、商業(yè)用地為主,向外圍逐漸降低密度并向人流少的用地性質過渡,各類公共交通接駁良好的新型城區(qū)。2)以鐘樓和北大街為中心,建立西安中心貿易區(qū),特別是鐘樓區(qū),為寸土寸金之地,適宜布置高級商務賓館、會議中心或高級寫字樓,充分發(fā)揮黃金地段的經濟效益。3)進行舊城改造,疏散舊城人口,嚴格控制人口密度。重點發(fā)展商業(yè)、貿易、保險、信息咨詢等第三產業(yè)。結合道路建設及沿街大型項目的開發(fā)建設,盡可能多的布置街頭綠地、小游園等,提高綠地覆蓋率,以修建多層、高層、超高層相協調的群體建筑為主,提高土地利用率。4)城北區(qū)聚集大量的文物古跡,包括漢長安城遺址(占地約36ｋｍ2)、唐大明宮遺址等大面積遺址保護區(qū),在規(guī)劃時應注意整體格局上的控制與歷史風貌的繼承與發(fā)揚,保持沿街建筑立面的協調統一和歷史的延續(xù)性。5)城南是教育文化中心,高等院校分布密集,具備一定的文化氛圍,因此應建設大型影劇院、歌舞劇院等設施,建成西安市大型文化中心。6)城西和城東一些地鐵沿線的工業(yè)占地應進行搬遷,騰出用地,改善環(huán)境,重新規(guī)劃,統一開發(fā)。重點發(fā)展金融、貿易、旅游、信息等產業(yè)。漢城路至西三環(huán)、幸福林帶至東三環(huán)在原規(guī)劃基礎上,結合地鐵站點設置,調整土地布局和開發(fā)強度,建議調整為東邊以商業(yè)零售為中心,西邊以配合城西客運站的發(fā)展,形成客運交通中心為主。7)灃惠路、灑金橋、北大街、五路口、金華路宜為商業(yè)中心點;交通樞紐三橋、漢城路、玉祥門宜為交通樞紐;桃園路、朝陽路、氵產河宜為一般居住區(qū);北大街、萬壽路、西京醫(yī)院可為其他活動中心。8)地鐵沿線房地產應統一規(guī)劃、成片開發(fā),結合城市和本地的自然特點,設計出特色建筑,這樣能夠給城市景觀帶來美感,可以統籌規(guī)劃,分期開發(fā),使經濟、社會和環(huán)境效益達到統一,容易形成規(guī)模,降低開發(fā)成本,住宅小區(qū)的配套建設(如:小學、幼兒園、醫(yī)院、公共設施)較完善,園林、綠地容易得到保護,并做出統一規(guī)劃,有利于改善生態(tài)環(huán)境,提高居民的生活質量。9)嚴格地鐵沿線的土地儲備,運用市場機制收購、征購閑置或低效使用的土地,以滿足各類建設用地需求、合理調控土地市場的供求關系,保持地鐵沿線土地的增值。10)在規(guī)劃的作用下,土地還受市場的不斷調節(jié)和影響。即地租與土地使用配置的影響———轉換邊際理論與競標租金。4結語 隨著城市現代化水平的發(fā)展,城市地鐵、過江隧道、懸浮式列車等都將對城市的經濟發(fā)展起到重要的影響,如何有效利用和合理開發(fā)其沿線土地,使現代交通設施與城市經濟協調發(fā)展,值得深入研究[1]。參考文獻:[1]吳風華.武漢地鐵沿線土地利用開發(fā)探討[Ｊ].地理空間信息,2003,1(1):77 79.[2]劉維新.中國城鎮(zhèn)發(fā)展與土地利用[Ｍ].北京:商務印刷館,2003.66 67.[3]張 紅.房地產經濟學講義[Ｍ].北京:清華大學出版社,2004.83 85.
