重新規(guī)劃籌建公路，對(duì)舊路資源進(jìn)行大中修、擴(kuò)建、改建，實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)道路運(yùn)營(yíng)，盤活存量公路資產(chǎn)，降低公路資產(chǎn)負(fù)債率，確保公路保值增值，從而實(shí)現(xiàn)公路行業(yè)健康發(fā)展，資源優(yōu)化配置。然而，被利用的舊路價(jià)值無(wú)論是收益法還是成本法，都無(wú)法體現(xiàn)其未來(lái)不可估量的發(fā)展?jié)摿Γ虼斯P者引入假設(shè)開發(fā)法的新思路來(lái)解決此類問(wèn)題。
改擴(kuò)建資產(chǎn)評(píng)估中的假設(shè)開發(fā)法
假設(shè)開發(fā)法中需要先投入再收益，將未來(lái)收益折現(xiàn)，預(yù)計(jì)廢舊公路開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本（維修、改擴(kuò)建、新建成本）、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算目前因折舊導(dǎo)致低成本，甚至低收益公路資產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
以具體公路改擴(kuò)建工程為例，陜西關(guān)中環(huán)線公路原本為三級(jí)普通公路，交通設(shè)施不完善，造成車流量也日漸減少。這樣的普通三級(jí)公路線段，論成本法來(lái)評(píng)估，扣除各項(xiàng)損耗和貶值，其價(jià)值已所剩無(wú)幾，因而關(guān)于關(guān)中環(huán)線改擴(kuò)建之前的公路資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，可采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行計(jì)算。
公路資產(chǎn)投資開發(fā)前的狀態(tài)，包括需大中修以穩(wěn)定維持車流量的公路資產(chǎn)，需改擴(kuò)建以滿足車流量逐漸增多的公路資產(chǎn)，處于正在建設(shè)的公路工程等。投資開發(fā)后的公路資產(chǎn)可以自營(yíng)，也可以轉(zhuǎn)讓收費(fèi)權(quán)來(lái)獲得收益，投資開發(fā)后的公路的經(jīng)營(yíng)方式，包括收費(fèi)還貸性公路、收費(fèi)經(jīng)營(yíng)性公路等。
運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法預(yù)計(jì)舊路資產(chǎn)開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，公式為：
待開發(fā)公路資產(chǎn)的價(jià)值=開發(fā)完成后公路資產(chǎn)價(jià)值－開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤(rùn)－購(gòu)買舊路資源應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。
改擴(kuò)建公路資產(chǎn)評(píng)估的具體步驟是，調(diào)查待估公路資產(chǎn)的基本情況，進(jìn)行假設(shè)開發(fā)法評(píng)估的路產(chǎn)情況，包括年久失修引起車流量減少，若恢復(fù)公路通行能力與服務(wù)能力可穩(wěn)定車流量及收益，公路狀況良好卻無(wú)法滿足逐漸增大的交通量，存在廢舊路基或舊路的地區(qū)需要新建更發(fā)達(dá)的交通系統(tǒng)等。
其次要選擇公路最佳的利用方式，研究公路資產(chǎn)需要進(jìn)行何種改造，在大中修、改擴(kuò)建、在原有路基上重建中做出選擇。關(guān)中公路環(huán)線進(jìn)行了改建和擴(kuò)建，以提高車流量。同時(shí)，還要對(duì)開發(fā)建設(shè)期進(jìn)行估計(jì)，認(rèn)真估算成本中關(guān)于時(shí)間的價(jià)值量。此外，預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值也必不可少，它取決于該公路的未來(lái)收益。估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息等都是改擴(kuò)建公路資產(chǎn)評(píng)估的重要環(huán)節(jié)。
改擴(kuò)建資產(chǎn)計(jì)算
以關(guān)中公路環(huán)線改擴(kuò)建工程為例，某段環(huán)線A點(diǎn)至B點(diǎn)工程，路線全長(zhǎng)77.15公里。全線采用一級(jí)公路技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算行車速度10 0公里/小時(shí)，分段采用不同路基寬度建設(shè)，項(xiàng)目審定總投資為5.55億元,實(shí)際投資超預(yù)算8257萬(wàn)元。其中，建安工程投資審定金額3.83億元，其他建安工程投資賬面金額2495萬(wàn)元，對(duì)該賬戶中不屬于建安工程投資的項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)整，調(diào)整減少855萬(wàn)元，調(diào)整后金額為1640萬(wàn)元。
設(shè)備投資賬面數(shù)為71萬(wàn)元，賬面數(shù)中包含水電費(fèi)，房租及零星購(gòu)置支出，審計(jì)將上述支出33萬(wàn)元調(diào)整列入待攤投資賬戶，調(diào)整后審定數(shù)37萬(wàn)元。待攤投資審定數(shù)1.71億元,其中包括建設(shè)單位管理費(fèi)、土地征遷及補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)理監(jiān)督費(fèi)等。
此項(xiàng)公路資產(chǎn)改擴(kuò)建項(xiàng)目，公路等級(jí)由三級(jí)上升為一級(jí)，調(diào)查顯示改擴(kuò)建之后的通車量明顯上升，收費(fèi)大致數(shù)額上升至5萬(wàn)元/天，每年養(yǎng)護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用為2萬(wàn)元/公里，管理人員工資等管理費(fèi)用為200萬(wàn)元左右。公路建設(shè)單位的利潤(rùn)率按5%計(jì)算。一般情況下，公路收費(fèi)年限為20年至50年不等，該例擬采用30年的收費(fèi)期限。
該公路資產(chǎn)是由國(guó)家組織改擴(kuò)建，之后由國(guó)家收費(fèi)，這期間并無(wú)收費(fèi)權(quán)轉(zhuǎn)讓等，據(jù)原假設(shè)開發(fā)法思路得出的公式可以得出，年凈收益為1470.69萬(wàn)元，據(jù)此計(jì)算出未來(lái)預(yù)期收益額為6.27億元，工程的開發(fā)成本應(yīng)為5.8億元，最終改擴(kuò)建公路資產(chǎn)價(jià)值為4386.41萬(wàn)元。
該公路資產(chǎn)的價(jià)值在進(jìn)行改擴(kuò)建之前，由成本法和收益法的評(píng)估結(jié)果遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于4386.41萬(wàn)元，假如以這兩種方法的評(píng)估值作為該條舊路資源的真實(shí)價(jià)值，無(wú)疑是忽略了其潛在的發(fā)展與實(shí)際意義，導(dǎo)致國(guó)家資源的浪費(fèi)，若轉(zhuǎn)讓公路收費(fèi)權(quán)，將造成大量的國(guó)有資產(chǎn)流失。
由假設(shè)開發(fā)法步驟與結(jié)果進(jìn)行分析，可以驗(yàn)證舊有公路資源的開發(fā)方式是否為最佳利用用途徑，其判斷依據(jù)是以國(guó)家利益為主導(dǎo)，合理并充分利用國(guó)家資源，以經(jīng)濟(jì)效益最大化為目的。根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的步驟與計(jì)算結(jié)果顯示，該條三級(jí)公路資源的最佳利用方式為開擴(kuò)建為一級(jí)公路，以實(shí)現(xiàn)交通量增加，充分利用資源，推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的目的。
政策與改擴(kuò)建公路資產(chǎn)評(píng)估
由于公路資產(chǎn)的國(guó)有性與公益性，國(guó)家政策是評(píng)估該過(guò)程中需要首先關(guān)注點(diǎn)。公路行業(yè)評(píng)估應(yīng)將政策因素作為一個(gè)非常重要的外在因素，國(guó)家有關(guān)政策的實(shí)施可能會(huì)現(xiàn)實(shí)地或潛在地影響收費(fèi)權(quán)價(jià)格，評(píng)估人員應(yīng)充分了解和掌握這些政策對(duì)收費(fèi)權(quán)的影響，在評(píng)估結(jié)果中有所反映。
財(cái)政金融政策
作為一國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的主要內(nèi)容，財(cái)政金融政策對(duì)公路資產(chǎn)價(jià)格的影響，其一是擴(kuò)張性財(cái)政、金融政策，目的是為了刺激經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)必然促進(jìn)公路交通業(yè)的繁榮和公路資產(chǎn)價(jià)格的上升；其二是為了抑制通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)過(guò)熱發(fā)展，采取相反的緊縮政策，這又必然帶來(lái)交通業(yè)的蕭條和公路資產(chǎn)價(jià)格的下跌。
稅收政策
直接或間接對(duì)公路資產(chǎn)課稅，實(shí)際上是減少了公路資產(chǎn)的收益，公路資產(chǎn)收益減少，價(jià)格下跌；反之，減少對(duì)公路資產(chǎn)的課稅，會(huì)使公路資產(chǎn)收益提高，價(jià)格上升。不同時(shí)期政府對(duì)公路建設(shè)、經(jīng)營(yíng)不同的稅種、稅率的變化，直接影響公路資產(chǎn)的價(jià)格。當(dāng)然，這里還存在一個(gè)課稅轉(zhuǎn)嫁的問(wèn)題，如果對(duì)公路資產(chǎn)的某種課稅，可通過(guò)一定的途徑部分或全部轉(zhuǎn)嫁出去，那么它的變化對(duì)公路資產(chǎn)價(jià)格的影響就很小，甚至不起作用。
公路收費(fèi)政策
我國(guó)對(duì)收費(fèi)公路收費(fèi)額的確定有相應(yīng)的審批程序和標(biāo)準(zhǔn)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的高低變化直接決定公路資產(chǎn)收益的大小，進(jìn)一步影響公路資產(chǎn)價(jià)格的升降。公路資產(chǎn)的價(jià)格會(huì)因不同時(shí)期國(guó)家公路收費(fèi)政策的變化而波動(dòng)。
特殊政策
國(guó)家對(duì)某些地區(qū)實(shí)行特殊政策，如把某地區(qū)定為經(jīng)濟(jì)特區(qū)或開發(fā)區(qū)，對(duì)其實(shí)行開放優(yōu)惠政策，這些優(yōu)惠政策往往會(huì)使該地區(qū)公路資產(chǎn)價(jià)格上漲。在公路資產(chǎn)交易過(guò)程中附帶某種特權(quán)也對(duì)其價(jià)格有影響，如在公路資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)附帶公路兩側(cè)廣告的開發(fā)權(quán)，那么公路資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格應(yīng)包括廣告開發(fā)權(quán)的價(jià)格，相應(yīng)的評(píng)估值就應(yīng)高于僅公路經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格的評(píng)估值。
